El crédito hipotecario que te conviene no es el de la tasa más baja: es el que puedes pagar completo, sin apretar, durante los próximos quince o veinte años. Suena obvio y es donde casi todo el mundo se equivoca, porque los anuncios comparan tasas y las tasas ocultan la mitad del costo. Esta guía explica qué opciones hay en México, en qué se diferencian de verdad y cómo poner dos ofertas lado a lado sin que la publicidad decida por ti.
Las cinco vías para financiar tu casa
Infonavit
Es para quien cotiza en el IMSS. El monto que te presta depende de tu salario, de tu edad y de los puntos que hayas acumulado —que se ganan con antigüedad, aportaciones continuas y saldo en tu subcuenta de vivienda—. Su gran ventaja es que tu saldo de la subcuenta se usa como enganche, así que muchos derechohabientes compran sin sacar dinero del ahorro. La contra: el monto máximo suele quedarse corto para propiedades de valor medio y alto, y ahí es donde entran los esquemas combinados.
Fovissste
El equivalente para quien cotiza en el ISSSTE: trabajadores del Estado, maestros, personal de salud pública. Funciona con un sistema de asignación de puntaje y con esquemas —tradicional, Fovissste para todos, Respalda2— que cambian el monto y el tipo de tasa. También permite combinarse con un crédito bancario para alcanzar propiedades de mayor valor.
Crédito bancario
Es la opción abierta a cualquiera que compruebe ingresos, cotice o no. Presta montos mayores, financia hasta el 80 % o 90 % del valor de la propiedad y da plazos de 5 a 20 años. A cambio pide enganche —normalmente 10 % a 20 %—, historial crediticio sano y comprobación formal de ingresos. Es la vía natural para independientes y para quien compra por encima de lo que su crédito institucional alcanza.
Cofinanciamiento
Suma tu crédito Infonavit o Fovissste con uno bancario: dos créditos, una sola propiedad. Sirve exactamente para el problema de arriba —cuando el institucional no alcanza— y te deja usar tu subcuenta de vivienda como parte del enganche. La contrapartida es que administras dos amortizaciones y dos reglas distintas de prepago.
Infonavit Total y esquemas mixtos
Variantes en las que el banco presta y tu subcuenta de vivienda respalda parte de la operación. Amplían el monto sin que tengas que aportar más efectivo. Vale la pena pedirle a tu asesor la corrida de los dos escenarios: casi siempre uno gana con claridad, pero cuál gana depende de tu salario y de tu saldo, no de una regla general.
Cómo comparar dos créditos sin que la tasa te engañe
Dos créditos con la misma tasa pueden costar cantidades muy distintas. La tasa solo cubre el interés; lo que pagas de verdad incluye seguros, comisiones y gastos. Compara siempre con estos cuatro números, en este orden:
- CAT (Costo Anual Total). Es el único número que mete en la misma bolsa la tasa, los seguros obligatorios y las comisiones. Si solo puedes mirar un dato, mira este.
- Pago mensual total. El que incluye seguro de vida y seguro de daños, no el capital e interés a secas.
- Monto total pagado al final del plazo. Multiplicar la mensualidad por el número de pagos es un ejercicio incómodo y por eso mismo revelador: enseña lo que cuestan cinco años más de plazo.
- Condiciones de pago anticipado. Si puedes abonar a capital sin penalización, un crédito ligeramente más caro puede salir mucho más barato en la vida real.
Tasa fija o variable
En México lo estándar y lo recomendable para una hipoteca es tasa fija en pesos: la mensualidad no se mueve en veinte años, y esa certidumbre vale más que unas décimas de ahorro inicial. Desconfía de esquemas cuyo pago pueda subir con la inflación o con una referencia de mercado: son productos para quien puede absorber un aumento, no para un presupuesto familiar ajustado.
Qué te van a pedir
- Identificación oficial vigente, CURP y RFC.
- Comprobante de domicilio reciente.
- Comprobación de ingresos: recibos de nómina de los últimos tres a seis meses, o estados de cuenta y declaraciones anuales si eres independiente.
- Estados de cuenta bancarios de los últimos tres a seis meses.
- Historial crediticio sin adeudos vencidos: revisa tu Buró de Crédito antes de solicitar, no después.
- Antigüedad laboral —normalmente un año en el empleo actual, dos como independiente—.
- Los documentos de la propiedad, que aporta el vendedor y detallamos en la guía para comprar tu casa.
Los cinco errores más caros al pedir una hipoteca
- Solicitar en un solo lugar. Entre dos instituciones puede haber diferencias de varios puntos de CAT sobre el mismo perfil. Pedir tres precalificaciones cuesta un par de horas.
- Estirar el plazo para bajar la mensualidad. Pasar de 15 a 20 años alivia el mes y encarece mucho el total. Úsalo solo si de verdad lo necesitas, y abona a capital en cuanto puedas.
- Abrir crédito nuevo durante el trámite. Un electrodoméstico a meses en el mes equivocado cambia tu capacidad de pago y tumba una autorización que ya estaba lista.
- Olvidar los gastos de cierre. No se financian y se pagan el día de la firma: revisa el desglose en la guía de costos al comprar una casa.
- No revisar el Buró antes. Un adeudo pequeño olvidado hace años puede frenar todo. Consultarlo es gratis una vez al año y se arregla antes, no durante.
Cuánto tarda la autorización
La precalificación es cuestión de minutos u horas y no compromete a nada. La autorización formal, una vez entregado el expediente completo, toma entre una y tres semanas según la institución, y el avalúo corre en paralelo. La firma en notaría se agenda después, cuando el expediente está integrado. En total, de la solicitud a las llaves suelen pasar entre seis y doce semanas.
Con tu monto aprobado en la mano, el siguiente paso es ver qué entra en él: consulta el inventario disponible en Metepec y la zona.
| Opción | Para quién | Enganche habitual | Plazo | Cuándo conviene |
|---|---|---|---|---|
| Infonavit | Cotizantes al IMSS | Tu subcuenta de vivienda | Hasta 30 años | Primera casa dentro del monto que te asignan |
| Fovissste | Cotizantes al ISSSTE | Tu subcuenta de vivienda | Hasta 30 años | Trabajadores del Estado con puntaje suficiente |
| Bancario | Cualquiera que compruebe ingresos | 10 % a 20 % | 5 a 20 años | Montos mayores, independientes, segunda propiedad |
| Cofinanciamiento | Derechohabientes con crédito corto | Subcuenta + diferencia | 15 a 20 años | Cuando el institucional no alcanza el precio |
| Infonavit Total / mixto | Derechohabientes IMSS | Subcuenta como respaldo | 15 a 20 años | Ampliar el monto sin aportar más efectivo |
¿Qué es mejor: Infonavit o un crédito bancario?
Depende del monto que necesitas. Infonavit te deja usar tu subcuenta de vivienda como enganche, así que compras sin sacar dinero del ahorro, pero su monto máximo depende de tu salario y tus puntos, y suele quedarse corto para propiedades de valor medio o alto. El bancario presta más y financia hasta 80 % o 90 % del valor, pero exige enganche en efectivo. Si el institucional no alcanza el precio, el cofinanciamiento suma los dos.
¿Qué es el CAT y por qué importa más que la tasa?
El CAT —Costo Anual Total— es el porcentaje que incluye la tasa de interés más los seguros obligatorios, las comisiones y los gastos asociados al crédito. La tasa sola solo cubre el interés, así que dos créditos con la misma tasa pueden costar cantidades muy distintas. Cuando compares ofertas, pide siempre el CAT y el pago mensual total con seguros incluidos: son los dos números que permiten comparar de verdad.
¿Cuánto enganche piden para un crédito hipotecario?
En un crédito bancario, entre 10 % y 20 % del valor de la propiedad, según la institución y tu perfil. Con Infonavit o Fovissste, el saldo de tu subcuenta de vivienda hace las veces de enganche, por lo que muchos derechohabientes no aportan efectivo adicional. En todos los casos, los gastos de escrituración se pagan aparte y no se financian.
¿Puedo obtener un crédito hipotecario si soy independiente?
Sí. Los bancos otorgan hipotecas a trabajadores independientes que comprueben ingresos con estados de cuenta y declaraciones anuales, normalmente con dos años de actividad demostrable. Suelen pedir un enganche algo mayor y analizan el promedio de tus depósitos. Mantener tus ingresos bancarizados y tus declaraciones al día durante el año previo a la solicitud es lo que más cambia el resultado.
¿Conviene tasa fija o variable en una hipoteca?
Para una hipoteca familiar en México, tasa fija en pesos. Tu mensualidad no cambia en todo el plazo, y esa certidumbre a quince o veinte años vale más que unas décimas de ahorro inicial. Los esquemas cuyo pago puede subir con una referencia de mercado o con la inflación trasladan ese riesgo a tu presupuesto, y un presupuesto familiar ajustado no es el lugar donde conviene absorberlo.
¿Cuánto tarda la aprobación de un crédito hipotecario?
La precalificación toma minutos u horas y no compromete a nada. La autorización formal, con el expediente completo entregado, tarda entre una y tres semanas según la institución, con el avalúo corriendo en paralelo. Sumando la escrituración, de la solicitud a las llaves suelen pasar entre seis y doce semanas.
¿Puedo pagar mi hipoteca antes de tiempo?
En México los créditos hipotecarios permiten pagos anticipados a capital, y en la mayoría de los casos sin penalización. Conviene confirmarlo por escrito antes de firmar y preguntar cómo se aplica el abono: si reduce el plazo, la mensualidad baja poco pero pagas mucho menos interés total; si reduce la mensualidad, alivias el mes. Un crédito con mejores condiciones de prepago puede salir más barato aunque su tasa sea ligeramente mayor.