El precio de la casa no es lo que cuesta la casa. A la hora de escriturar hay que poner, por encima del enganche y del propio precio, un fondo adicional que suele moverse entre el 5 % y el 8 % del valor de la propiedad y que se paga en efectivo el día de la firma: no se financia con el crédito. Esta guía desglosa cada concepto, dice quién lo cubre y en qué momento sale de tu cuenta, para que llegues a la notaría con el número exacto y no con una sorpresa.
Si lo que buscas es cuánto vale una casa en la zona —no cuánto cuesta la operación—, esa es otra pregunta y tiene su propia respuesta en la guía de colonias y fraccionamientos de Metepec.
Los costos que paga el comprador
Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI)
Es el impuesto municipal que se paga por transmitir la propiedad y suele ser el concepto más pesado de la lista. Lo calcula el notario sobre el mayor entre el valor de operación y el valor catastral o de avalúo, y la tarifa la fija cada municipio, por lo que cambia de un lado a otro del Valle de Toluca. Se paga íntegro en la escrituración y no admite plazos.
Honorarios notariales
Cubren la redacción de la escritura, la fe pública, la revisión del expediente y la gestión de los avisos que la notaría está obligada a presentar. Se calculan sobre el valor de la operación con arreglo al arancel notarial de la entidad. El comprador elige notaría —es su derecho, aunque el vendedor o el desarrollador sugieran una— y pedir dos cotizaciones antes de decidir es perfectamente normal.
Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
Los derechos que se pagan para que tu escritura quede inscrita y la propiedad conste a tu nombre frente a terceros. Sin esa inscripción tienes un contrato, no una propiedad oponible: es el trámite que cierra la compra de verdad.
Avalúo
Lo exige la institución que te presta y lo hace un perito autorizado por ella. Define cuánto te van a financiar, porque el crédito se calcula sobre el valor de avalúo y no sobre el precio que pactaste. Se paga aunque el crédito no se autorice.
Certificados y constancias
Certificado de libertad de gravamen, constancia de no adeudo predial, constancia de no adeudo de agua y, cuando aplica, la de cuotas de mantenimiento. Son cantidades menores frente al resto, pero son las que evitan que compres un problema: ninguna de ellas es opcional.
Comisión por apertura del crédito
La cobra la institución que te presta, se calcula sobre el monto del crédito y algunas la financian dentro del propio préstamo. Entra en el CAT, así que si la comparación entre bancos la hiciste con ese número, ya la tenías contemplada.
Seguros obligatorios
Todo crédito hipotecario exige seguro de vida y seguro de daños al inmueble. Se cobran normalmente dentro de la mensualidad, no de contado, pero conviene saber que forman parte del pago real y por eso la mensualidad «con seguros» es la única cifra que sirve para presupuestar.
Los costos que paga el vendedor
Conviene conocerlos aunque no salgan de tu bolsillo, porque explican por qué un vendedor se resiste a bajar el precio más allá de cierto punto:
- Impuesto sobre la renta por enajenación (ISR). Se calcula sobre la ganancia, y existe una exención por casa habitación con requisitos concretos que el notario verifica.
- Comisión inmobiliaria. En el mercado mexicano suele situarse entre el 4 % y el 6 % del precio más IVA, y por costumbre la cubre quien vende.
- Certificados y liberación de gravamen. Si la casa trae hipoteca, cancelarla en el Registro es gasto y tiempo del vendedor.
- Adeudos al corriente. Predial, agua y mantenimiento deben quedar liquidados antes de firmar.
Cuándo sale cada peso
El calendario importa tanto como el monto, porque casi todo se concentra al final:
- Al hacer la oferta: el apartado, si lo hay. Debe constar por escrito y con condiciones de devolución claras.
- Durante el trámite: el avalúo y los certificados.
- El día de la firma: el enganche, el ISAI, los honorarios notariales, los derechos de registro y la comisión por apertura. Es el día caro.
- Después de la firma: cambio de servicios a tu nombre, mudanza y, si aplica, la primera cuota de mantenimiento.
Cómo bajar la cuenta sin arriesgar la operación
- Cotiza dos notarías. El arancel acota los honorarios, pero no todas las notarías cobran igual los gastos de gestión.
- Pregunta por promociones de gastos notariales. Varias instituciones absorben parte de la escrituración o la comisión por apertura en ciertos productos; casi nunca lo ofrecen si no preguntas.
- Revisa si aplicas a un subsidio o descuento en el ISAI. Algunos municipios reducen la tarifa para primera vivienda o para determinados rangos de valor.
- Negocia el reparto. Quién paga qué es costumbre, no ley: en un mercado con inventario, pedir que el vendedor absorba un concepto es una petición razonable.
- No recortes el certificado de gravamen. Es de los conceptos más baratos y el único que te protege de comprar una casa con hipoteca ajena encima.
Un ejemplo de cómo armar tu número
Toma el precio de la propiedad que te interesa y calcula tres cifras: el enganche según tu crédito, un 5 % a 8 % del valor para gastos de cierre, y la mensualidad con seguros incluidos. Si las tres caben en tu plan sin dejarte a cero, el presupuesto es real. Si el fondo de gastos te obliga a vaciar el ahorro, la casa correcta es una un escalón más abajo: llegar a la firma sin liquidez es la forma más común de que una compra bien hecha se vuelva un año difícil.
Para armar tu presupuesto completo, empieza por el crédito —compara las opciones de financiamiento aquí— y sigue con el proceso completo en la guía para comprar tu casa.
| Concepto | Quién lo paga | Rango orientativo | Cuándo se paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre adquisición (ISAI) | Comprador | Tarifa municipal sobre el valor mayor | En la escrituración |
| Honorarios notariales | Comprador | Según arancel de la entidad | En la escrituración |
| Inscripción en el Registro Público | Comprador | Derechos fijados por la entidad | En la escrituración |
| Avalúo | Comprador | Tarifa del perito autorizado | Antes de la autorización del crédito |
| Certificados y constancias | Comprador | Montos menores por documento | Durante el trámite |
| Comisión por apertura del crédito | Comprador | Porcentaje sobre el monto del crédito | En la disposición del crédito |
| ISR por enajenación | Vendedor | Sobre la ganancia, con exención por casa habitación | En la escrituración |
| Comisión inmobiliaria | Vendedor | 4 % a 6 % más IVA | En la escrituración |
¿Cuánto se paga de gastos notariales al comprar una casa en México?
Los honorarios notariales se calculan sobre el valor de la operación conforme al arancel de cada entidad, y son solo una parte del total: junto con el impuesto de adquisición, los derechos de registro, el avalúo y los certificados, el paquete completo de gastos de cierre suele situarse entre el 5 % y el 8 % del valor de la propiedad. Pide siempre el presupuesto desglosado por escrito antes de agendar la firma.
¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?
Por costumbre en México el comprador cubre la escrituración —impuesto de adquisición, honorarios notariales, derechos de registro, avalúo y certificados— y el vendedor paga el ISR por la ganancia y la comisión inmobiliaria. No es una regla legal sino una práctica de mercado, así que el reparto se puede negociar y en un mercado con inventario amplio es una petición razonable.
¿Los gastos de escrituración se pueden pagar con el crédito?
En general no: se pagan en efectivo el día de la firma y por eso hay que presupuestarlos aparte del enganche. Algunas instituciones ofrecen productos que absorben parte de los gastos notariales o financian la comisión por apertura, pero suelen no ofrecerlo si no preguntas. Compáralo entre bancos con el CAT, que ya incluye esos costos.
¿Qué es el ISAI y cuánto cuesta?
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es el impuesto municipal que se paga al transmitir una propiedad. Lo calcula el notario sobre el mayor valor entre el de operación, el catastral y el de avalúo, y la tarifa la fija cada municipio, por lo que varía dentro del mismo estado. Suele ser el concepto más pesado de los gastos de cierre y se liquida íntegro en la escrituración.
¿Puedo elegir la notaría o me la impone el vendedor?
Como comprador tienes derecho a elegir notaría, aunque el vendedor o el desarrollador sugieran una. Cotizar dos es una práctica normal: el arancel acota los honorarios pero no todas cobran igual los gastos de gestión y trámite. Lo que sí conviene es elegir una con experiencia en operaciones con crédito hipotecario de tu institución, porque la integración del expediente va más rápido.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el Registro Público?
Tendrías un contrato válido entre las partes pero no oponible frente a terceros: si alguien más reclamara derechos sobre el inmueble, tu propiedad no constaría públicamente a tu nombre. Además, sin inscripción no puedes usar la casa como garantía ni venderla con normalidad. Es el trámite que cierra la compra y la notaría lo gestiona como parte de la escrituración.